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新基建成为风口,地产行业该如何“踏风而行”?

引 言 什么是新基建?新基建有别于传统工业时期的铁路、公路、机场、港口,而是属于信息时代的基础设施建设。一般来…

引 言

什么是新基建?新基建有别于传统工业时期的铁路、公路、机场、港口,而是属于信息时代的基础设施建设。一般来说,新基建主要包括5G基建、特高压、城际高速铁路城际轨道交通、新能源汽车充电桩、大数据中心、人工智能、工业互联网七大领域,其他诸如集成电路、量子信息、物联网、智能驾驶、工业机器人、氢燃料、石墨烯新材料及航空航天等领域的基础设施都属于新基建。

一、中央连续放出信号,新基建成为趋势

相比“老基建”,“新基建”的特点在于支持科技创新、智能制造等相关基础设施建设以及针对“老基建”进行的补短板工程,所以说“新基建”的“新”主要体现在涉及领域发生变化,但它并不是一个新的概念。早在2018年年底召开的中央经济工作会议上,中央就有明确提出“加快5G商用步伐,加强人工智能、工业互联网、物联网等新型基础设施建设”的工作任务。2020年,受新冠疫情影响,经济下行压力加大。尤其根据2月PMI指数来看,制造业PMI、非制造业PMI分别回落至35.7%、29.6%,均创下历史最低水平,进一步说明2020年产需不足下经济所面临的压力。考虑到2020年是全面建成小康社会、十三五规划的收官之年,那么政策将再次发挥托底作用,强调发展新基建自然是水到渠成的事情。在这样的背景下,2月和3月,中央连续对外传达出发展新基建的信号。在2月14日的中央全面深化改革委员会第十二次会议上,在2月21日中央政治局会议上,在3月4日的中共中央政治局常务委员会会议上,先后提出加强新基建的发展和推进。

二、房住不炒总基调不变,房企早已布局新基建

1、新基建不改地产行业“房住不炒”总基调

当前房地产政策仍是以“房住不炒”为主基调,虽然受疫情影响,部分城市出台政策寄希望起到边际改善的作用,但整体的基调不会改变,此前驻马店宣布降低购房首付比例,此后便取消这一政策,便是典型。这就意味着依靠房地产开发拉动经济增长的路径已经无法走通,那么就需要新的方法来实施。

与传统基建不同的是,新基建的推出意味着更高效的发展模式,也将有可能成为经济增长新的动力,而且这一手段与“房住不炒”的政策基调相契合,因为传统的基建投资往往与土地价格、房产价格相联系,而新基建更多致力于智能化、信息化的发展,与房地产开发的相关性不高,进一步凸显政府希望减少对地产的依赖,扶植新行业的成长。

同时,传统基建的铁路、公路、港口等基础设施建设多是由国有公共机构负责,比较依赖国有资金。而国有的投资效率又相对有限,一旦减弱或者停止,那么基建的发展也陷于停滞,最终造成投入与产出不平衡,回报率低下的结果。并且随着基建扩张,进而带动地价、房价快速上涨,导致政府、居民负债增加,杠杆提升。对于新基建,最大的改变是不用政府投入大量的资金,可以吸引更多的民间资本投资。例如,当前热门的5G、云计算等,我国的华为、中兴、阿里等众多本土企业在这一领域的技术处于世界前列。在政府的支持下,自研技术将会快速发展,以期解决被国外扼住科技技术发展的咽喉。

2、房企多元化早已布局新基建领域

对房企而言,多元化曾在房企中炙手可热。但是,经历了时间的轮转之后,众多房企幡然醒悟,原来不是所有的公司都适合发展多元化。一般而言,多元化方向分为横向多元化纵向多元化,横向多元化以地产为核心,进而布局其他的行业领域,典型如恒大研发新能源汽车,碧桂园致力机器人研究。纵向多元化同样是以地产为核心,但是是在上下游领域的拓展,典型如房企的长租公寓、代建、物业等。

在多元化的拓展中,已经有房企参与到新基建的领域。其中碧桂园和恒大作为房地产行业巨擘,两者从2018年起便布局机器人领域和新能源汽车。

就碧桂园来说,公司已在机器人领域取得长足的进步。疫情期间,碧桂园通过国强公益基金会捐赠的首批全自主研发的集装箱煲仔饭机器人在湖北省国资学院隔离点正式投入使用,为一线医护工作人员免费提供煲仔饭配餐服务。除了餐饮机器人以外,公司积极研发工业机器人、建造机器人等,尤其是在房企产品标准化方案持续推进的情况下,建筑机器人可以提高工作效率,保护建筑工人安全。对于其他领域机器人同样可以提高该行业的工作效率。

恒大对新能源汽车研发具有高度的决心。2019年,恒大投入超过200亿在新能源汽车领域,并且同国外数十个汽车零配件专业领域的公司签订战略合作协议。在2020年3月份月与科尼赛克合作开发的汽车将会亮相,但是受全球疫情扩散影响,尤其是欧洲疫情愈发严重,不排除延期亮相的可能。

除了直接参与新基建的建设,还有部分房企间接参与,利用新基建技术增强自身产品的优势。例如,新基建中的5G、大数据等技术可以与地产项目的相结合。新基建可以作为一个纽带,在房企发展多元化的同时,可以实现新基建在社区中的应用,例如智能巡逻、无人超市、新能源汽车充电桩等,都可以提高社区的智能化服务,提升房企的竞争力。

三、未来房企多元化可更多实现科技与地产的结合

虽说已经有不少房企借新基建的东风来发展多元化业务,但如我们以往的观点一样,房企发展多元化的前提是做好地产主业,如果主业路径尚未清晰,便盲目进入多元化领域,再加上大量的资金投入,只会影响主业的发展,最终造成两者皆未达预期的结果。

对于已经做好多元化准备的房企来讲,选择好适合的领域才能实现公司最大的收益。总体来说,我们认为与新基建的结合才能最大力度上使房企受益。

房企多元化的发展更多还是以主业为基础,容易减少行业阻碍。那么房企如何顺应新基建的发展趋势呢?我们认为,对规模房企来讲,尤其是资金充裕的房企,类似碧桂园、恒大这些,一是选好行业,践行社会责任,投身新基建领域,寻求新的业绩增长点。例如,恒大拥有充足的住宅项目,在研发新能源汽车的同时,可以在小区中投入新能源充电桩设施,进而不断推广新能源汽车的发展。对于一般的房企而言,由于资金充裕度有限,跨行业发展多元化极易对主业产生反噬,所以对于这类企业我们认为可以加强地产与新基建的联系,即在传统地产开发上加入与新兴信息、大数据方面的技术合作。积极引入科技概念,例如利用新基建产品和技术打造智能化社区、大数据中心等等。在这样的情况下,房企的产品可以避免同质化,从而实现差异化竞争。对于物业公司而言,加强社区服务与新基建的合作,可以提升公司的服务水平,提高住户的认同感,从而带动增值服务收入的增长。

最后,我们认为房企无论多元化与否,都要结合实际情况量力而行,在尽量不影响主业的基础上来发展多元化。而新基建不仅是未来的趋势,更像是一个纽带,通过新基建的技术在原有的基础上创新,更能提升公司差异化竞争力,尤其是在住房产品同质化越来越严重的时期,提前转型,抓住行业热点,顺应趋势的企业不仅能够增强自身竞争力,更能在行业中突围而出。

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作者: 阿峰

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